房子是用来住的，不是用来炒的：房地产大调控中，长沙房价何去何存？
一
时隔三个月，为什么又要写长沙房价呢？因为三个月之前我写过三篇文章：《长沙人民莫慌哒，长沙房价涨得不多，未来大概率会回落》（点击阅读）、《逃离一线城市来长沙安居乐业就是个伪命题》（点击阅读）、《这波房价大涨中低房价的长沙为何没有站在暴涨的潮头？》（点击阅读）。这三篇文章当初阅读量很大，今日头条等网站上每篇都是数万的阅读量，很多网站都转载了，评论无数，很多长沙置业的论坛和QQ群都传过这几篇文章，尤其第一篇。
不能说这几篇文章有多大影响力吧，但好像还是影响了一些人的买房决策。因为这几篇文章，很多外地人加我微信，找我聊房价，当然，前景不明，我一般都不敢深聊，何况我又不是专家，就随便写写自己的实际调查，谈谈感受而已，对于房价走势我也搞不清楚，我要是能预测房价，早炒房子去了，干嘛写文章？所以不要迷信我说的，甚至不要迷信任何人的话，包括政府的。
但既然我说了，还是要对说过的话负责，对了还是错了，应该有个反思。尤其是随着时局的发展，在“金九银十”期间长沙房价猛涨，10月到11月中旬几乎领涨全国了，于是我这几篇文章又被很多人翻出来，有人是为了拿文章安慰自己，有人是为了打我脸，甚至有人怒气冲冲地留言想抽我。
除了个别想抽我的，还有那么几个外地朋友发信感谢我，说当初看了我的文章就没买长沙的房子，现在调控了，觉得避免了掉坑里去，很欣慰。
遇到朋友们这么说，我都一再声明：你们怎么做不关我的事，除了我所调查到的实际情况外，不要相信我做的任何预测，因为我不专业。
何况房价股价这东西，最顶尖的经济学家都预测不准，我哪有预测的本事，别耽误了您发财。
几天前有朋友微信我说他看到我的那篇“长沙人民莫慌哒”的文章又上头条了，什么平台的头条我就没问了，总之就是还有人惦记这篇文章。
那么时过境迁的12月中旬，长沙的房市是个什么样子呢？
还是从我最近看房的实际经历说起。正如“长沙人民莫慌哒”一文的开篇所说，我关注长沙房市，是为了买房，时至今日，到底买没买，我不告诉你，总之近期我关注房市的兴趣很浓，因为时刻关注，所以才有信心写这篇文章。
二
今天早晨有中介给我打电话，说二环内某知名小区178㎡的房子100万出售，单价5600元，我查了下地图，楼盘位置很好，离芙蓉路不远，临近地铁1号线，因为在二环内，所以离市内核心商圈很近。此楼盘周围有四五个楼盘，都是开发了好几年的成熟小区，价格都很亲民。这几个楼盘的马路对面，有一个紧贴二环的很大的小区（二环内），价格也很亲民，毛坯每平米6000元左右。这个小区的隔壁就是这一区域逼格最高的楼盘，单价已经超过1.3万元/㎡，真的，这两个小区就是紧挨着的，贵的是新盘，便宜的是十来年的老盘。新盘我9月份去问的时候，单价11500元起，几乎没房了，后来不到两个月单价涨了近2000元。旁边的老盘始终没涨什么价。
今天晚上有中介给我打电话，芙蓉路桂花坪地铁口附近一单位集资小区二手房，200平米豪宅，带车位120万，若车位算8万元，则房子单价5600元。我顺便在某家网站上搜了下那一块的房子，那里小区林立，单位集资小区到处都是，单价五六千元的房子很多，关键是小区都还非常不错。那个区域离新的省政府1公里左右，位置不偏，何况紧邻芙蓉路，地铁也开通了，离湘府路大桥也很近，这个价格应该很实惠了。
前天早晨也有中介打电话给我，推荐的是我在“长沙人民莫慌哒”一文中提到的香樟路上的某大盘，一个大四房，面积和总价我不记得了，只记得中介告诉我单价是8000元。这个价格较11月有所回落，11月下旬我去这个盘走过一圈，几个中介公司报的价都是一致的，可见就是行价，11月约8500元/㎡，10月约9000元/㎡，7月约7600元/㎡，5月约6900元/㎡。这个价格与上次这个小区那两个美少妇给我说的价格相互印证，即16年上半年单价是6600元/㎡左右。但不要忘了，其中的一个少妇11年买的时候是7900元/㎡，如果5年以后每平米卖8000元或者多一点，难道不是正常的吗？关键是目前的价格已经从10月的最高点一路下行了。
三
说说我们小区吧，这个我最清楚。
上次说过，我们小区位置很不错，在韶山路边上，离二环三站地，正对门是一所有着3万多学生的本科院校，距离两站地的地方有一个三甲医院，距离三站地的二环边上就是省内排名第一全国排名第17位的大学（其中一个校区），距离高铁站和火车站都只有20多分钟车程，距离东塘商圈，雨花亭商圈，省政府商圈，红星商圈都在10分钟车程左右。
在“金九银十”的带动下，我们小区也温和上涨，但涨幅不大，有中介说单价涨了一千，有的说涨了几百，因为是二手房，还真没个标准。根据我最了解的几套房子的成交价看，可能会涨五六百吧，即毛坯大四房房9月之前可能6800元/㎡，现在可能7300元/㎡（这是成交了的一个最优户型的房子价格）。还看过几套毛坯房，楼层很好，户型也行，154平米，现在的挂价是120万，据说115万也卖，关键是从年初挂到现在，还没有成交。我还看过一套150平米的简装修房，户型不错，装的也很用心，保养得也还行，要价120万，单价刚8000元，可议价，挂了好久了，现在还没有卖出去。
“金九银十”之后本小区的二手房价格一片混乱，因为新房涨价的带动，二手房很快跟涨，卖方乱报价，有些买方慌乱了，也乱出价，一套房子几天之内要价涨20到30万的也有，涨价了的房子也有个别卖出去的，但更多的是无人问津。我常常戏谑说卖二手房就是在等有缘人，报个高价，心不要急，慢慢等，说不定就会等到一个愿意掏钱的主。毕竟一线城市的大款们来长一看，一线城市的一间厕所就可以买长沙的一套房了，惊喜之中就容易失去理智，不会去调查市场，再加上中介来点套路，多掏几十万买走也不是没有可能。我就见过60万卖不出去的房子被人90万买走的，也见过120万没人买的房子被中介演了个双簧150万被抢走的例子。
四
大部分时间我都作为买房人跟中介交涉，得到的信息是房源很紧，某某小区没有货，这套房今天又有几个带看的，同事的客户可能就会下单等等。这些信息搞得人内心很慌，总有一种手持火车票要赶不上火车的忐忑，难道只能眼睁睁看着财富列车绝尘而去？难道自己就是被抛下的那一小部分人？这种氛围搞得人很焦虑。
11月下旬的某一天我带着儿子在小区遛弯的时候，在一个大中介店子门口驻足观看橱窗中陈列的房屋资料。两个中介迎了出来，我灵机一动，问他们如果现在出售我的房子，应该挂什么价？中介询问了房子大小、楼层等信息后，给我报了个很低的价格。我很纳闷，橱窗里面陈列的房子价格那么高，何故我的房子就不值钱？
中介说自11月份整顿以来，提高了双外人员购房的首付，规范了交易流程，要求正式委托，要求明码标价，致使房子很难卖，他们店11都快做满了还没有10月前十天成交得多。业主听说涨价了，纷纷提价，他们作为中介，也只能根据业主的提价去挂价，但实际上是卖不出去的，他们也不重点推那些房子，所以只能这么挂着。业主如果真的想卖房，最好按他刚才给我提议的价格挂。他说挂高价也不是完全没有希望卖出去，要看缘分，比如外地客户从网上买，但这种几率很小。
我想这个中介也不是全蒙我，因为他店子的旁边就是另一家中介公司，规模更大，卖房人既然要卖，肯定也要多委托几家中介，按理说中介应该争着抢房源，争着挂高价才是啊。但是看着那个中介好像也没心思挽留我，谈了这番话，给了个名片就完事了，完全没有进一步公关的意思，一点都不怕我跑到对家去。可见房子是真不好卖。
房产经纪人面对卖房人和买房人有两套不同的说辞，这是国际惯例吧，我在罗胖的《逻辑思维》中就听说过一个美国的经济学家讲的经济学小故事，这个经济学家想买一栋房子，房产经纪人说现在房子很抢手，价格一路走高，房源很紧，卖一套少一套，过了这个村就没这个店了。后来经济学家买了，还没搬进去呢，这个房产经纪人又找上门来了，问经济学家这个房子现在卖不卖，因为现在市场低迷，房价下跌，未来可能会断崖式下跌，甚至腰斩，现在是出手的最好时机，留着不卖可能会遭受重大损失。
同一个房产经纪人，几乎在同一天，对同一套房子有两套完全不同的说辞，这就是这个行业的特点，这么做就是国际惯例。
五
长沙房子肯定是涨了，而且涨得不少，但是价格分化很严重，新盘和二手盘价格鸿沟很大，热点区域和非热点区域价格差距很大，学区房和非学区房价格差距更大。有些楼盘涨得很离谱，比如我关注过的一个新楼盘九、十两个月涨了43%，直接从7700元/㎡飙升到11000元/㎡，而且只剩二楼了。
如果拿这些狂涨的热点盘做样本看长沙房市，确实涨得很离谱，但是如果跟踪查看河东的二手房，尤其南城的二手房，就会发现其实涨得并不多。正如前文提到的，“金九银十”造成了二手房报价的混乱，二手房整体提价幅度还是比较大的，但是考察二手房，主要是看成交价，至于业主的挂价，挂百万千万都是业主的自由，他愿意挂高一点等待有缘人，别人也没话说，关键卖出去才能算数。
9.30以后16个热点城市严厉管控房价，在这样的政经环境下，长沙房价却逆势上涨，10月和11月几乎领涨全国了，结果刚出头就撞到了枪口上。正如我在10月初那篇《这波房价大涨中低房价的长沙为何没有站在暴涨的潮头？》（点击阅读）一文中所预言的，长沙房价虽然在这一波全国房价大涨潮的后期跟涨了，但政策已经转向，市场预期已经转向，所以长沙这种跟涨如秋后的蚂蚱，蹦跶不了几下，长沙无法接棒成为投资客爆炒的下一个热点城市，所以长沙也将错过这一波房价暴涨。
果然，枪打出头鸟，从某渠道流出来的政府文件看，11月7日住建部召开专题会议，除了16个热点城市，张高丽副总理还点名长沙、青岛、南昌、石家庄，要求高度重视，房价如果比10月份上升，则不再约谈，直接党政问责。
根据此会议精神，武汉于11月8日就出台了史上最严厉的房地产调控措施。但长沙当局一直在观望，在如此政治高压下，长沙为什么要观望？都领涨全国了还观望，还不当机立断采取霹雳手段压房价，当局在顾虑什么？我想长沙政府最清楚长沙房市，当局可能觉得天量的存量房，巨量的库存在那里，打压不能太过度，免得手段过硬，一下压下去，再也起不来，未来土地不好卖。何况全国房产投资风向已变，过了10月的狂热，11月应该会自然冷却吧，所以当局在观望。
但是市场是不理性的。“金九银十”中投资客买空了热点新盘，全城热点区域和主城区没有多少新房子可卖了，何况还有开发商捂盘。二手房市场因新房价格暴涨而出现价格混乱，这刺激了业主的心理预期，认为自己手上的房子未来会暴涨，现在卖出去肯定会后悔，何况把房子换成现金也没地方投资，还不如就守着手上的房子等着增值赚大钱。所以十月份之后很多业主联系中介，取消委托，不卖了。中介说我住的小区11月的房源比10月少了一半，不是10月份卖出去了，而是房主不卖了。
如此，新盘被卖空，二手房业主惜卖，11月份商品房市场供应严重下跌，根据经济学的基本原理“供不应求，价格上涨”，一个东西当你想买却买不着的时候，对方要多高的价格都是成立的。所以11月长沙房价涨得根本停不下来。
眼看到了月底，11月房价要是比10月环比上涨，相关领导就要被问责。于是11月24日长沙市常务副市长陈泽珲召集相关部门主要负责人开专题会议，决定实施七条调控措施，并提出两个确保：1.确保长沙房地产市场平稳、有序、健康发展；2.确保长沙房价实现11月份与10月份环比零增长。
11月到底环比10月零增长了没有，我没有看到相关报道，但这不重要，重要的是政策已经出台，现在长沙加强了对“双外”人士购房的限制，提高了资金门槛，尤其是承诺增加有效供应，不但增加住宅用地供应，还调整供应结构，对已批商业用途的项目引导调整为住宅用途。
调控的核心是增加有效供应，长沙不缺地，长沙6区2县的总面积是深圳的6倍，是上海的近2倍，是武汉的1.38倍，长沙仅河西的湘江新区一个区域，总用地面积预计为416平方公里，建筑用地面积212平方公里，河东供地潜力也很大。新的调控政策恰好为政府多卖地提供了理由，未来将有大量土地供出来，这样新房供应就不是问题，供应增加，必然会遏制房价上涨。
前几天看到网上消息，武汉光谷188国际社区业主维权，因为10月9日这个楼盘开盘，抢房者以均价16500元/㎡的价格几乎在开盘当日抢光了600多套房源。结果调控之下，10月28日仅一街之隔的朗诗里程开盘，均价10000元/㎡。抢了光谷188的业主肠子都悔青了，现在在维权。所以增加供应才是打压房价的王道，在这样的政经风向下，未来新推出来的盘，价格恐怕只会走低。那么长沙房价还能牛气冲天吗？
六
12月14日至16日，中央经济工作会议在北京举行，会议提出“要坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。”
这一提法给中国房地产的未来定了一个调子，房子必须回归居住的属性，不能作为投资品被爆炒，那么未来在遏制炒房方面肯定有一系列举措，最大的举措是什么呢？长效机制又是什么呢？
12月2日潘石屹、张欣夫妇在美国麻省理工讲座时说：“我知道北京有人买一百套房，自己只住一套。”为什么会这样？潘欣二人说，因为中国房子的持有成本太低，所以必须尽快开征房产税，增加持有成本，否则将造成巨大浪费。很多地产界和经济界的大佬也有相同的看法，并积极发声，比如王石，比如宗庆后等。
那么可以肯定地说，房产税已经越来越近了。征收房产税更大的动力恐怕来自于政府自身。12月17日在2016年中华工商时报年会上，中央党校教授周天勇发言说政府不解决税率过高的问题，企业就全跑了，因为现在收的税是“死亡税率”，即企业如果按照当前税率老老实实交税，基本上处于死亡的边缘。他更直言不讳道：“财政部去年营改增减税5000个亿，其实是假减，去企业问一圈，都没减。现在一些部门，欺骗总书记、欺骗总理，哄着他们高兴，实在是要命。企业都倒光了，他们还说减税5000亿。”12月14日在2017年网易经济学家年会上，哇哈哈集团老总宗庆后说：“营改增说降低税收，我看一点都没有，说税下滑了5000亿多少亿，我看是收税收不上来，把没有收上来的税收当做降税的指标了。”
从这些人的发言中可以看出，政府现在从企业身上收更多的税已经很难了，税收不上来了，未来还得减税。但国家这么大盘子，3700多万吃财政饭的人员，十多亿人的医疗，几亿人的养老，哪一样不要钱？钱从哪里来？以前政府可以卖地，但现在地也卖得差不多了，未来的财源在哪里？
恐怕只能是房产税。何况从道义上讲，征收房产税是符合普世价值的，是国际惯例，也是社会公平的需要，政府没有理由不征。房价涨成这个样子，给年轻人的生存和发展造成了巨大困难，年轻人容易冲动，因部分持有多套房产的人对房产资源的垄断，致使后来的年轻人无房可住，这显然会造成社会不稳定。
2010年12月17日，突尼斯26岁年轻人穆罕默德·布瓦吉吉因经济不景气而无法找到工作，在家庭经济负担的重压下，无奈做起小贩，期间遭受当地警察的粗暴对待，抗议自焚，不治身亡。此事激起了突尼斯普通大众的同情，全国范围内的抗议和骚乱随之爆发，29天后独裁统治突尼斯23年的总统本.阿里逃亡沙特，政权垮台。此事件成为“阿拉伯之春”运动的起点，类似的抗议活动席卷了阿拉伯世界，埃及年轻人首先走上街头，2011年2月1日，统治埃及30年之久的穆巴拉克宣布下台，之后80多岁的穆巴拉克被关在铁笼子里接受审判。
香港社会目前的不稳定，对港府的敌视，对大陆的敌视主要来自底层的年轻人，香港的富豪和中产阶级垄断了住房资源，最底层的人得像养鸡场的鸡一样只能栖身于和自己身体差不多等大的空间里。与此同时大量的可以用作住宅建设的土地却被荒废在那里，因为中产阶级和富豪们认为房屋供应太多会让自己手上的房产价值下跌，所以不让政府多盖楼。据说董JH当年就是想给底层人士提供些廉租房廉价房，结果被中产阶级赶下了台。那么现在，香港除了高房价还剩下什么？未来恐怕更加艰难，更加混乱。
这些例子中国当局懂，所以不会放任房地产绑架中国经济，进而绑架中国社会。所以最高层提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，在此大方向下，如果长效机制逐步建立，尤其房产税出台，中国楼市会如何，长沙楼市又会如何？让我们拭目以待。
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本文作者介绍：
杨昇，大学老师，文学爱好者，互联网追随者，创业实践者，坚持用朴实的文字记录这个时代普通人的情感，有10多年短文写作历程，其文字多年来陪伴很多人走过了人生的某些阶段，总有一篇文章能在你的内心引起共鸣。